【案件回顧】
2015年11月，張某在某中介單位登記購(gòu)房，并簽訂《居間服務(wù)協(xié)議》。協(xié)議中約定，自協(xié)議簽署之日起十二個(gè)月內(nèi)，在中介帶領(lǐng)看房后張某私下與所看房屋的業(yè)主成交的，張某須賠付看房屋業(yè)主報(bào)價(jià)3%的違約金后來(lái)，中介帶張某看了王某一套報(bào)價(jià)120萬(wàn)的住房。后來(lái)張某在一次工作往來(lái)中再次遇到了王某，雙方約定王某將在中介處掛售的房源撤回，以90萬(wàn)的報(bào)價(jià)賣(mài)給張某并協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。房屋剛剛過(guò)戶(hù)，中介公司就知曉了此事，遂向法院提起訴訟，要求張某按照合同約定承擔(dān)36000元的違約金。最終，在法院調(diào)解下，王某給付給中介公司3000元的違約金。

【律師說(shuō)法】
《合同法》第四百二十四條：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。
“跳單”是指買(mǎi)受人或出賣(mài)人已經(jīng)與中介簽署了預(yù)售確認(rèn)書(shū)、委托求購(gòu)協(xié)議或出賣(mài)協(xié)議，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨(dú)家資源信息并促使買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，買(mǎi)賣(mài)一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費(fèi)的義務(wù)，跳過(guò)中介而私自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的行為。
對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，“跳單”可以節(jié)省一大筆中介費(fèi)。而對(duì)于中介公司來(lái)說(shuō)，“跳單”不但會(huì)使自己業(yè)務(wù)受到影響，而且還會(huì)影響在業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)，所以在居間合同中一般會(huì)載明禁止委托人跳單的條款。這種合同條款雖然會(huì)被認(rèn)定為格式合同，但是該條款并未限制其選擇其它中介服務(wù)的權(quán)利，所以“跳單”條款效力往往會(huì)被法院認(rèn)定。但是，此類(lèi)案件法官也會(huì)考慮中介方提供勞務(wù)量的多少以決定最終的違約金數(shù)額，避免顯失公平。

如何避免糾紛？
看房確認(rèn)單主要條款應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:
1、客戶(hù)確認(rèn)房源信息為本公司首次提供；
2、客戶(hù)看房后沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)該房，則不交費(fèi)；但是客戶(hù)或者其親屬購(gòu)買(mǎi)了此房，說(shuō)明客戶(hù)認(rèn)可了本公司提供的信息，因此應(yīng)當(dāng)支付信息費(fèi)。信息費(fèi)的數(shù)額或者計(jì)算方法應(yīng)當(dāng)明確、具體。信息費(fèi)的支付時(shí)間，應(yīng)當(dāng)約定于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后的五日內(nèi)支付，逾期應(yīng)支付違約金。
3、客戶(hù)決定購(gòu)買(mǎi)此房時(shí)，歡迎委托本公司提供促成交易服務(wù)，屆時(shí)本公司收取費(fèi)用若干元；客戶(hù)也可以自行或者委托他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、辦理交易手續(xù)。客戶(hù)自行或者委托他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同簽訂后的5日內(nèi)以書(shū)面形式通知經(jīng)紀(jì)人，否則，客戶(hù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍支付信息費(fèi)的違約責(zé)任。
看房確認(rèn)單這樣設(shè)計(jì)的結(jié)果，就是雙方通過(guò)簽字蓋章確認(rèn)了從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用的具體數(shù)額或者計(jì)算方法，這樣如果客戶(hù)跳單，經(jīng)紀(jì)公司主張給付信息費(fèi)，法院就沒(méi)有理由不予支持了。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司也不存在剝奪客戶(hù)消費(fèi)選擇權(quán)之嫌。

95%的人對(duì)這些內(nèi)容感興趣：

買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)注意什么？認(rèn)購(gòu)書(shū)怎么寫(xiě)才有效  怎樣繼承房產(chǎn)？房產(chǎn)繼承注意事項(xiàng)

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