出臺于2007年的《物權(quán)法》實施進入第9個年頭之際，最高人民法院昨日發(fā)布首個關(guān)于《物權(quán)法》的司法解釋——— 《關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》，對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)等問題作出規(guī)定。這部司法解釋將于3月1日起實施。

    本文根據(jù)最高人民法院民一庭庭長程新文在新聞發(fā)布會上的回應(yīng)，結(jié)合其他材料，將物權(quán)法司法解釋（一）涉及到的熱點問題整理如下。

    一、《解釋》制定的背景

    產(chǎn)權(quán)本身是一個經(jīng)濟學概念，法律上與其大致對應(yīng)的概念是財產(chǎn)權(quán)，而物權(quán)則與債權(quán)一起共同構(gòu)成了近現(xiàn)代財產(chǎn)權(quán)的兩大基石。

    物權(quán)作為最為基礎(chǔ)和重要的財產(chǎn)權(quán)，是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權(quán)利，也是民事主體從事各種經(jīng)濟或社會活動、創(chuàng)造財富的基礎(chǔ)，物權(quán)法是規(guī)范民事財產(chǎn)關(guān)系的基本法律，在法律體系中起著基礎(chǔ)性作用，是重要支柱性法律。

    因此，通過適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開，依法全面、平等保護各種所有制經(jīng)濟組織和自然人享有的物權(quán)，從而為人民群眾安定、幸福的生活，為經(jīng)濟社會有序、健康發(fā)展提供堅實的司法保障，人民法院責無旁貸。

    二、《解釋》涉及的主要內(nèi)容

    本部司法解釋，共22個條文，涵蓋不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認或基礎(chǔ)關(guān)系爭議、預(yù)告登記的效力、特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的善意第三人、發(fā)生物權(quán)變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法保護、善意取得制度的適用等幾大方面。

    三、《解釋》涉及的熱點問題

    （一）不動產(chǎn)物權(quán)歸屬是民事訴訟還是行政訴訟？

    這個問題的本質(zhì)是，第一，關(guān)于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認或基礎(chǔ)關(guān)系爭議；第二，關(guān)于預(yù)告登記的問題。

    關(guān)于第一個問題，最高人民法院民一庭庭長程新文說，這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現(xiàn)民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。

    對此，《解釋》從兩個方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人的情況下，應(yīng)當支持其訴訟請求。

    關(guān)于第二個問題，實踐中，對于現(xiàn)實登記權(quán)利人針對不動產(chǎn)的何種處分，會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現(xiàn)不當擴大預(yù)告登記效力的傾向。基于預(yù)告登記制度的內(nèi)涵，正確適用預(yù)告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權(quán)利人的請求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則。

    對此，程新文說，為兼顧保障登記權(quán)利人的請求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則，《解釋》對不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進行限縮性解釋———限于未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的在法律上危及或者妨礙債權(quán)如期實現(xiàn)的行為。

    （二）關(guān)于船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”及“合理價格”認定標準問題

    據(jù)統(tǒng)計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。加之因機動車抵押、交通事故引發(fā)損害賠償、機動車所有權(quán)人破產(chǎn)等原因而形成的權(quán)利人，也會在諸多情形下與機動車買賣交易的雙方當事人的權(quán)利產(chǎn)生交集，成為審判的熱點和難點。

    此次《解釋》對《物權(quán)法》對轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)中的“善意第三人”作出規(guī)定：如果受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，哪怕沒有登記，也是“善意第三人”，優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)，換句話說，轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人，包括破產(chǎn)人、人身損害權(quán)利人、強制執(zhí)行債權(quán)人、參與分配債權(quán)人，應(yīng)當排除于《物權(quán)法》所稱“善意第三人”范疇之外。

    《解釋》明確，《物權(quán)法》所稱的“合理的價格”應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

    （三）“開放小區(qū)”是否違反物權(quán)法

    昨天的發(fā)布會上，有媒體就提問，小區(qū)內(nèi)地面公攤面積產(chǎn)權(quán)是屬于小區(qū)業(yè)主共有的，如果無條件開放，是否違背了《物權(quán)法》？最高人民法院民一庭庭長程新文對此回應(yīng)說：“封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時代的產(chǎn)物，我們現(xiàn)在已經(jīng)處于21世紀工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時代，推進現(xiàn)代化城市建設(shè)需要有新的理念和探索”，程新文認為，“開放封閉小區(qū)”的目的是為了實現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發(fā)展理念，符合當今世界的潮流和發(fā)展趨勢，也是落實中央城市工作會議的重要舉措，對推進城市現(xiàn)代化具有重要指導意義。“我想這個小權(quán)益讓位于大的權(quán)益，這種理念我認為是很具有前瞻性的。我們現(xiàn)在建設(shè)現(xiàn)代化的城市一些理念舉措都應(yīng)該與時俱進。我們作為司法機關(guān)相信，隨著國家法律的不斷完善。公民這種財產(chǎn)權(quán)的保障法制化進程、相關(guān)的權(quán)益保護一定會得到很好的協(xié)調(diào)，我們將密切關(guān)注，并積極應(yīng)對。”

    （四）關(guān)于發(fā)生物權(quán)變動效力的法院、仲裁委員會的法律文書的范圍

    對于直接導致物權(quán)變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實踐中爭論不休的難題。基于此，《解釋》第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”

    （五）關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法保護

    《物權(quán)法》第一百零一條確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，但該條表述較為簡單，嚴重影響按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度功能的發(fā)揮。據(jù)此，《解釋》對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度進行了細化，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定，極大地完善了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的制度架構(gòu)，使得這一制度從法律的原則規(guī)定成為走入現(xiàn)實的具有高度可操作性的鮮活制度。