煥廷導(dǎo)讀：房價持續(xù)上漲的今天，每個購房者都希望自己能買到“物美價廉”的好房子！很多購房者都在考慮購買無房產(chǎn)證的房子，價格相對低廉，但這種房子有保障嗎？簽訂買賣合同是否合有效？今天通過一個案例為大家詳細(xì)講解一下。
【案情】
喻某在自己村集體土地上建有一棟樓房共七套，只辦理了一棟的產(chǎn)權(quán)證，但不能辦理土地證。2013年6月2日，喻某將其中的一套以每平米3000元（當(dāng)?shù)厝a(chǎn)權(quán)房的價格為每平米5000-6000元）的價格賣與了外地來此做生意的孫某，雙方簽訂了買賣房屋協(xié)議，并已實際履行。2013年底孫某聽說國家正在整治小產(chǎn)權(quán)房建筑，擔(dān)心房屋被清理拆除，遂反悔要求退房還款，喻某不同意，遂訴至法院。
【法院判決】
本案中喻某的房屋雖然整棟辦理了一個房產(chǎn)證，但由于不能辦理土地證，而且不是每套房子均單獨辦理了房產(chǎn)證，所以其出賣的該單套房子屬于小產(chǎn)權(quán)房的一種。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的效力問題，我國并沒有統(tǒng)一、明確、具體的法律法規(guī)和相應(yīng)的司法解釋來規(guī)定，司法實踐中各地法院只根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況來分別處理，因此在處理結(jié)果上也不盡相同。本案中喻某和孫某訂立的小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議也是一種合同，判斷其是否有效應(yīng)遵從合同法則。依據(jù)合同法規(guī)定，合同無效的情形有以下五點：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人的利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。結(jié)合本案，喻某和孫某簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議是其雙方的真實意思表示，喻某出賣的房屋雖是小產(chǎn)權(quán)房，但并不是違章建筑，喻某對該房屋有處分的權(quán)利，其出賣該房屋非但沒有損害國家、集體或第三人的利益，也沒有損害社會公共利益，而且對買賣雙方均有益，一方面喻某將其閑置的房屋賣給別人有了收益，另一方面孫某以只有市場一半的價格購買到了可以居住的房屋，雙方均有利可圖。其房屋買賣協(xié)議也沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性（上述第二種意見已有闡述），因此不存在合同無效的情形。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，也是一種房屋買賣合同，屬于債權(quán)關(guān)系，只是其由于證件不齊全，不能發(fā)生物權(quán)變動的過戶登記手續(xù)。本案中孫某購買房屋時明知是小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理權(quán)屬證件，只是因為便宜才購買，而且是用來居住，說明購買時并沒有要求辦理過戶登記的意思，如果以房屋不能發(fā)生物權(quán)變動登記來認(rèn)定該房屋買賣協(xié)議無效，反而違反了當(dāng)事人的意思自治原則，不利于交易的安全。孫某要求退房還款只是擔(dān)心被拆遷而導(dǎo)致糾紛，現(xiàn)其訴請的理由是否發(fā)生是不確定的因素，退一步講，即使房屋被拆遷，孫某到時還可以再提起賠償訴訟。因此就目前情形而言，認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議有效更符合意思自治和誠實信用原則。
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