房產抵押，對于普通家庭來說，房產是財產的重要組成部分，因此國家法律規定房產必須辦理權屬登記，交易過戶也要履行嚴格的法定手續。大多數人認為實際占有房產、使用房產最為重要，對于房屋所有權證重視程度不夠，導致房屋所有權證被借用、以至篡改導致糾紛的現象時有發生。下面我們就通過一個典型案例給大家講講不及時辦理房產變更登記的風險。
【案情簡介】
近日，北京一中院受理了一起某銀行、馬某某（兄）與馬某某（妹）擔保物權確認糾紛一案。馬姓兄妹的父親因拆遷補償取得一處房產，后由馬某某（妹）變更至自己名下并取得房產證。
2014年，馬某某（妹）以此套房屋做抵押，向某銀行申請了貸款。2015年，由于馬某某（妹）到期未能償還，某銀行將馬某某（妹）訴至法院，要求償付貸款本金及逾期利息，法院支持了某銀行的訴訟請求，但判決生效后，馬某某（妹）一直未予履行。
2014—2018年，涉案房屋經法院判決確定為馬某某（兄）繼承，馬某某（妹）的房屋所有權證被撤銷。后某銀行將馬姓兄妹訴至法院，要求確認其對涉案房產享有最高額抵押權，對該房產有權采取拍賣、變賣等強制執行措施，對拍賣、變賣所得款在貸款生效判決書確定的受償范圍內優先受償。
【判決結果】
本案經一審、二審法院審理后認為：某銀行在辦理抵押登記手續時，房屋所有權證上記載的所有權人為馬某某（妹），房屋所有權證亦由馬某某（妹）本人持有，某銀行在辦理抵押登記時并不知道或應當知道馬某某（妹）系無權處分，且為取得抵押權實際發放了貸款并辦理了抵押登記手續，因此應認定某銀行善意取得抵押權。
最終北京一中院判決：某銀行能夠善意取得在案涉房屋上設立的抵押權，對拍賣、變賣案涉房屋所得的價款享有優先受償權。關于優先受償權的范圍，以貸款生效判決書確定的判決內容為準，但不超過被擔保債權金額。
【法官提示】
1、對于權利人房屋所有權證是證明權利人對房屋具有所有權的重要憑證，如果相對人善意地與房屋所有權證上記載的權利人發生交易，即使房屋所有權證記載的權利主體錯誤，法律為了保護交易安全，也會確認善意相對人依法享有相應的權利；此時，真實權利人只能向無處分權人請求賠償損失。因此，對于因拆遷補償、繼承等非交易方式取得的房產，應當及時辦理變更登記。
2、對于第三人應當在進行涉及房產的交易時，自行或通過正規中介認真核驗房屋所有權證書的真實性、有效性；對于專業金融機構來說，還可以通過上門等方式了解交易所涉房產的實際占有情況，了解房屋實際占有人對交易的態度，避免其后糾紛的發生。
【煥廷說法】
什么是“善意相對人”？民法上有所謂“善意第三人”“善意相對人”的概念。此處的“善意”是民法上的概念，有民法上的特殊意義，不能用我們口語中所謂的善意去解釋。主要指的是合同的相對人或其他民事法律關系中的第三人，因自身沒有過錯也不可歸責于己的行為，取得一定的財產或利益。善意指的就是沒有過錯。法律保護善意第三人的合法利益，法律關系中的其他人的權利，不得對抗善意第三人。
