民間借貸實踐中，當前有一種現象是當事人雙方為避免債務人無力償還借款，往往在簽訂民間借貸合同的同時或其后簽訂買賣合同（以房屋買賣合同為主），約定債務人不能償還債款本息的，則履行買賣合同。在法律上講，這是一類合同混同的現象。

    為了更好的解釋這個問題，我們通過一個例子來說明。

 

    案情簡述

    張三是出借人，向借款人李四借款100萬元，同時雙方簽訂房屋買賣合同，以李四所有的房屋作為債權擔保(假定房屋變現價值與借款本息相當)，約定若借款到期后，李四不能還款的，借款本息自動抵頂購房款，李四應當將房屋過戶給張三。合同簽訂后，李四已經將房屋交張三占 有。

    借款到期后，李四未償還借款也不配合辦理過戶登記，且之后第三人王五因金錢債權以李四為被執行人申請執行，要求執行該套仍登記在李四名下的房產。    

    那么，張三與李四之間的簽訂的房屋買賣合同是否有限，張三和王五針對該房屋的變現價款的權利的實現在順序上是否有先后之分，張三應如何維護自己的合法權益?

    我們可以從以下幾個方面去了解這個問題：

 

    一、在法律上"混同"的含義

    混同，是指債權與債務同歸于一人，致使合同關系歸于消滅的事實。 
    混同的效力為絕對地消滅債權債務及由合同關系所生的從債權的從債務。合同法規定，債權和債務同歸于一人的，合同的權利義務終止，但涉及第三人利益的除外。因此，合同債權為第三人權利的標的，則債權不得因混同而消滅。如合同債權為他人質權的標的，則此合同債權不得因混同而消滅，否則有損于質權人的利益。此外，法律   有例外規定的，債權不得因混同而消滅。

 

    二、關于借款合同與買賣合同混同的法律規定

    2015年8月實施的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（以下簡稱<規定>）

    第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

    按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

    關于《規定》該條的內容解讀，我們從以下幾個方面去分析：

    第一，《規定》回避了買賣合同的效力問題，規定出借人僅能依據借款合同主張權利，出借人僅能申請拍賣標的物。

    在《規定》出臺前，對于這類問題的解決，司法界對于涉及的“買賣合同的效力”存在有效說和無效說兩種，但這次《規定》的出臺卻沒有提及買賣合同的效力問題。

    第24條規定通俗的解釋是，出借人應當按照民間借貸法律關系提訴訟請求，否則人民法院裁定駁回起訴。民間借貸判決生效后，借款人有權申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。拍賣所得的價款多還少補。

    出借人不能要求按照買賣合同對標的物主張債權請求權，只能將標的物作為出借人的概況性財產，通過拍賣程序，就獲得的變價款項受償。

 

    第二，關于第三人申請對借款人與出借人之間買賣合同標的執行的問題。

    《規定》第24條沒有表述和明確“買賣合同是否無效”，那么對于第三人針對借款人與出借人之間買賣合同標的不動產的執行問題，出借人是否還能夠依據買賣合同享有特定情況下不動產受讓人的物權期待權？

    根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條，關于金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的，需要同時符合以下四個條件才可以：

    (一)在院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

    (二)在法院查封前已合法占有該不動產;

    (三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照法院的要求交付執行;

    (四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

    對于第（三）項，筆者認為，如果出借人沒有占有不動產，但是辦理了不動產受讓物權預告登記，也可以認為實際占有了房屋。

    對于第（四）項，一般是指出借人向借款人主張辦理房屋過戶而出借人無過錯，但借款人拒不配合的情況。

    言歸正傳，《規定》對于買賣合同的效力未作出具體的表述，那么，本案中張三是不是因符合以上這四個條件時，可以排除第三人王五對房屋的執行?

    筆者認為，可以排除，達到張三對李四房屋的變現價款享有優先權的效果，這不僅符合《規定》的立法精神，而且還能保護張三作為消費者買受人的合法權益。從以上分析，筆者認為，簽署商品房買賣合同對于借款是有一定的保障意義的。

 

    結  語

    以上就是民間借貸中關于“借條與欠條在法律保護上的區別”的問題解讀，希望能為大家帶來幫助，如遇到較為復雜的情況，建議咨詢相關專家律師。

 

    文獻參考：廣東嘉得信律師事務所王明律師《民間借貸司法解釋第24條與以房抵債裁判規則如何銜接》