煥廷來辦案

 

2013年4月14日，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定將鄭州市中原區(qū)某小區(qū)房屋以32萬元的價格賣給被告。合同簽訂后，原告按照約定支付給被告8萬元，之后，被告將房屋鑰匙交付給原告，原告即對房屋進(jìn)行了裝修并實際占有。此后，被告無正當(dāng)理由拒絕協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，原告多次與被告協(xié)商，均未果，后來，原告找到我方，將案件委托我方辦理，我方代理訴至鄭州市中原區(qū)人民法院。

 

【煥廷有話說】

 

該案是二手房買賣糾紛，法律關(guān)系明確，責(zé)任義務(wù)明確，辦理該案并不困難，但是這類案件在司法實踐中關(guān)于是否屬于法院受案范圍的爭議很大，本案的一審法院認(rèn)為買賣合同只產(chǎn)生債權(quán)請求權(quán)，不產(chǎn)生物權(quán)請求權(quán)，房屋確權(quán)系物權(quán)登記機關(guān)的的權(quán)力，不屬于人民法院的受案范圍。那么法律上對此是如何規(guī)定的呢？我們在簽訂二手房買賣合同時應(yīng)注意哪些法律問題呢？小牛為您一一解答。

 

——買賣合同成立后，出賣人未能自動履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。對此，實踐中買受方既有主張確權(quán)的，也有要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，如何處理？ 

 

在出賣人未自動履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，買受人尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，買受人不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。 （上海市高級法院關(guān)于下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的通知第九條）

 

——二手房買賣過程中賣方注意問題

1、按揭房

二手房是按揭所貸，如資金不夠雄厚，那么就需要先贖房，做法一般是委托中介或擔(dān)保公司全權(quán)處理，全權(quán)委托一般帶有極大的風(fēng)險，因此建議簽訂由律師起草的居間合同并將委托權(quán)限限定為部分委托，自己盡量參與整個過程。

2、出租房

有優(yōu)先確認(rèn)承租方是否對此房屋行使優(yōu)先購買權(quán)。

3、期房不得買賣。

4、合同若存在不能繼續(xù)履行的可能，賣方最好主動提出解約。

————二手房買賣過程中買方注意問題

1、合同無法繼續(xù)履行，買方應(yīng)在賣方提出解約之前啟動法律程序，并申請財產(chǎn)保全。

2、買方最好不要幫忙贖樓。

3、確定房屋狀況：是否有出租，出租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)，賣方與房產(chǎn)證戶名是否一致，若是夫妻等共有房屋，合同上有無共有人的簽名同意。

4、不要完全相信中介。

5、最好不要購買期房。

6、定金約定可以高一點，但一定要對方簽收。

7、要拿到賣方的身份證復(fù)印件和現(xiàn)在住址，一旦以后訴至法院，掌握這些資料十分方便。